Z pohľadu banky nemusíte byť manželia, aby ste si mohli spoločne s vašim partnerom zobrať hypotéku.

+ Váš príjem sa vám bude spoločne sčítavať.

+ V prípade, že jeden s partnerov zarába viac ako cca. 1176 € (1,3 násobok priemernej mesačnej mzdy) v hrubom a druhý menej, stále máte nárok na štátnu prémiu. Spoločne nesmú prekročiť hranicu 2×1176€=2352 € v hrubom. Táto priemerná suma sa mení každy rok.

– Všetky úkony musíte spoločne vydokladovať a na každé doležité tlačivo budete potrebovať dva podpisy.

V prípade, že sa rozhodnete zobrať si úver spoločne, získate obaja v banke nové tituly na dobu určitú: dlžník a spoludlžník. Oproti minulosti nie je rozdiel, ktorý z nich budete Vy. Povinnosti vyplývajúce pre oboch sú rovnaké a nie je možné nechať nehnuteľnosť na krku len dlžníkovi a vyhnúť sa následkom, ak dlžník svoje povinnosti zanedbá.

Vo väčšine prípadov sa využívajú dve riešenia:

1. Predá sa byt, z čoho sa vyplatí úver. V tomto prípade ide všetok dlh na poli (po prípade zisk z predaja).
2. Druhú možnosť predstavuje vzájomná dohoda, ktorému z vás byt zostane a všetky záväzky prejdú na neho. Ten kto zostáva, musí v podstate absolvovať celý schvaľovací proces na novo, výhoda však je, že nehnuteľnosť už nehľadá a aj doklady k nej sú prístupnejšie.

V prípade, že jeden prispieval na splátku viac ako druhý, nie je to podstatné, pokiaľ o tom nie je resp. nebola spísaná dohoda.

Poskytuje sa do výšky max. 50.000,- € (ak máte úver na 100 000, tak vám bude ponížena splátka len do hodnoty 50.000,- € a zbytok bude vyčíslený v plnej hodnote. Štátny príspevok predstavuje hodnotu cca 60,- € mesačne.

Základné informácie pre pridelenie štátnej prémie:

• Vekový limit je 35 rokov. Ak vstupujete do úveru ako pár, ani jeden z Vás nesmie presiahnuť tento vek.
• Štátna prémia sa poskytuje na dobu 5 rokov. Po uplynutí tejto doby sa Vám Vaša splátka navýši o danú sumu.(cca 60 €)
• Príjem v hrubom do 1176 € (predstavuje to 1,3 násobok priemer mesačnej mzdy) na jednu osobu (ak ide o pár, ráta sa príjem oboch dokopy a bez ohľadu v akom pomere dané príjmy sú, nesmú spoločne prekročiť hranicu 2 x 1176€=2352 € (ak je príjem jedného z páru 1500 € a druhého 500 €, stále máte nárok na štátnu prémiu).

+ V prípade, že spĺňate dané nároky, nie je pre vás daný proces vôbec náročný. Všetko je legislatívna práca, ktorú za vás vybaví banka.

– Dajte si pozor na fixáciu. Ak budete mať fixáciu na 3 roky a banka zmení úrok, bude pre vás zložitejšie prefinancovať úver v inej banke.  Budete musieť štátny príspevok vrátiť (príklad: príspevok 60€/mesačne x 36 mesiacov = 2160€ a až potom môžete zmeniť banku). Ale už bez štátneho príspevku. O ten môžete požiadať najskôr o päť rokov od pridelenia prvého príspevku.

– Štátny príspevok musíte vrátiť v prípade, že by ste nehnuteľnosť predali pred uplynutím piatich rokov.

POZNÁMKA: Štátny príspevok sa prejaví na výške vašej splátky až po cca. troch mesiacoch. Na katastri musí prebehnúť zápis záložného práva čo trvá cca. 3 mesiace.

Po 4 roku sa da ŠP vyplatiť resp. nehnutelnost sa da predat, bez nutnosti vratit SP.

Váš čistý mesačný príjem, by mal zodpovedať cca 1% z požadovanej sumy. Pokiaľ splácate elektroniku, auto, máte pôžičku, je nutné túto čiastku odpočítať od vášho čistého príjmu a kalkulovať s tou poníženou sumou.

Priklad: Pokiaľ chcete žiadať o úver vo výške 110 000,- €, váš čistý priemerný príjem by mal byť cca. 1 100 eur/mes. (samozrejme po odrátaní všetkých splátok)

Banky zaujíma priemer posledných 3 až 4 po sebe idúcich mesiacov pred požiadaním. (ojedinele sa berie do úvahy priemer za posledných 12 mesiacov. Ak je to pre vás nevyhovujúce jednoducho si vyberiete inú banku). Tým že sa berie do úvahy priemer, dá sa využiť vianočné obdobie (prémie, 13, 14 plat a pod.) na získanie vyššieho úveru. Príjem nedokladujete vy, ale banka si sama vaše údaje overí na sociálnej poisťovni.

POZNÁMKA: Ak máte paušál a meškáte s platením, je možne, že váš operátor využíva centrálny úverový register a vy tam budete vedený ako dlžník. V takom prípade, je vaša žiadosť o úver nepriechodná. Platí to však len vtedy, ak meškáte so splátkami, pokiaľ platíte paušálne poplatky načas, nie ste vedený v danom registri a tiež nie je nutné výšku paušálu odrátavať od hodnoty čistého príjmu.

Stáva sa, že klient disponuje príjmom, ktorý si banka nevie overiť. Vtedy vám nezostáva nič iné, ako sa na čas stať pre banku vhodný typ dlžníka. To znamená že nadobudnete zamestnanie alebo živnosť. Dôležité je ujasniť s, na akú dobu ste ochotný znášať zaťaženie odvodmi. Ak nemáte dohodnutú nehnuteľnosť, je možné, že to nebude len potrebné 3 mesiace ale 6 a viac. Hlavným kritériom sú pre vás odvody, ale samozrejme aj vaše možnosti (či ste vlastník firmy vy, váš sused a podobne).

V prípade, že máte dané starosti, veľa rád nepotrebujete, len by sme sa podelili o naše skúsenosti. Nám vyšlo ako najjednoduchšie riešenie zamestnanie na cca 6 mesiacov. Je vhodné mať zmluvu na dobu neurčitú – nie každý to pre vás ochotne spraví, vzhľadom na to, že v prípade, ak nebudete ochotný spolupracovať pri ukončení pracovného pomeru, môžete zamestnávateľovi narobiť starosti.

Jeden z kľúčových parametrov banky je „Bonita“ klienta. A to nie len z pohľadu výšky príjmu, ale aj jeho udržateľnosti do budúcna. Nároky na zamestnanecké pomery:

• Trvalý pracovný pomer – minimálne dĺžka trvania je 3 mesiace ku dňu podania žiadosti o úver, poniektoré banky preferujú 4 mesiace.
• Pracovný pomer na dobu určitú predstavuje pre banku väčšie riziko. Pokiaľ nie ste zamestnancom štátnej správy, prípadne v školstve, môže to znamenať problém, nemusia vám hneď zamietnuť žiadosť, ale vyplývajú z toho určité komplikácie. Jeden zo spôsobov dokazovania vašej dôveryhodnosti je, že musíte dokladovať predĺženie zmluvy v minulosti, ale aj tak môžete skončiť s nevýhodnejším úrokom v porovnaní s TTP na dobu neurčitú.
• Živnostník musí preukázať jedno zdaňovacie obdobie. Ak si podáte daňové priznanie v januári, najneskôr k 31. marcu môžete požiadať o úver.

Riešenie bývania vo veľa prípadoch predstavuje najväčšiu investíciu v živote, ale zároveň aj prvú. V prípade, že chcete bývanie prefinancovať cez hypotekárny úver máte istotu, že s vami nikto nevybabre alebo vás neokradne o peniaze a vy neskončíte bez peňazí na ulici. Vzhľadom na to, že banka vám požičia peniaze a vy jej budete ručiť novou nehnuteľnosťou, banka vám nedovolí podpísať zlú zmluvu resp. „nefér“ cenu, nakoľko si chráni „svoju“ investíciu. Z tohto dôvodu zaujíma banku kúpno predajná zmluva a znalecký posudok. Pozor: Netýka sa to rezervačnej zmluvy (tam ide čisto o vaše peniaze, nie o peniaze banky).

Poplatky spojené s úverom:

• Znalecký posudok cca. 150 eur – Príklad: Znalecký posudok na hodnotu bytu je 100 000,- eur, cena bytu je 99 000,- eur, tym pádom sa dá čerpať úver vo výške 100 000,- eur, v ktorom je zahrnutý aj daný poplatok.
• Kataster vklad 66€ (doba vybavenia 30 dní), urýchlený prepis 265,50€ (doba vybavenia 15 dní). Dané poplatky sa platia formou kolkov, ktoré sa dajú zakúpiť na katastrálnom úrade z automatu.
• Notár (pri podpise kúpnopredajnej zmluvy) cca. 180 eur. Daný úkon je možné absolvovať na miestnej matrike za pár eur, avšak je dobre rátať s možným poradovníkom. U notára zažijete klientskejší prístup v podobe vzájomného termínu, ktorý býva zhodnejší aj pre predávajúceho a je to.
• Poplatok za zriadenie úveru býva od 0,8 – 1% z výšky vášho úveru, pokiaľ neprebieha nejaká akcia, kde vám banka poplatok odpustí alebo ho nie je možné zahrnúť do úveru, ak je medzi hodnotou znaleckého posudku a predajnou cenou nehnuteľnosti nejaký priestor.
• Nezabudnite na rezervačný poplatok (cca. 3-5 % z ceny nehnuteľnosti).

Treba si uvedomiť, že úrok ktorý vidíte na bilborde, je pre väčšinu ľudí nedosiahnuteľný. Dany úrok je pre ľudí, ktorí vlastne na danú nehnuteľnosť majú peniaze a nie je nutné, aby si brali úver na celú sumu resp. vôbec, pokiaľ to pre nich nebude výhodné. 

To však neznamená, že je to pre vás zlé, len treba byť realista. Úrok je len jedna z vecí, ktoré by vás mali zaujímať. Hypotéka je pre banku skvelá možnosť ako si vás zaviazať aj inými doplnkovými službami (samozrejme spoplatnenými), ktoré je nutné akceptovať, ak chcete danú sumu s ponúknutým úrokom, stretnete sa s tým v každej banke, je na vás ako sa rozhodnete, najčastejšie sú to:

• kreditná (nie debetná) karta – žiaden strach, nikto vás nenúti ju používať,
• poistenie domácnosti – mať ho musíte (je v banke o niečo drahšie a je na vás či sa vám oplatí riešiť ho priamo v poisťovni),
• založenie účtu (väčšinou toho najdrahšieho variantu cca 9 eur/mesačne),
• musí vám na daný účet chodiť suma cca 1,3 násobok splátky.
  

Pokiaľ teda oceníte transparetné jednanie, obráťte sa na nás. Na základe vašich kritérií vám zašleme prehľadnú ponuku, v ktorej bude jasný úrok a hlavne podmienky na jeho získanie.

Hypotekárny certifikát je užitočná vec pred predávajúcim. Certifikát nie je právne záväzný a nezaručuje nič, ale banka sa ho snaží dodržať. Vydáva sa s platnosťou na tri mesiace.

+ Máte dobrý argument pre predávajúceho, že ste už podnikli kroky a máte danú sumu prisľúbenú od banky.

+ Budete si istejší pri platení rezervačného poplatku.

– Nejde o právny dokument, čo znamená, že z neho neplynú pre banku žiadne povinnosti.

– Nie všetky banky ho poskytujú.

POZNÁMKA: Záväzný nie je preto, že banka vás odmietne, pokiaľ počas doby od jeho vystavenia sa vaša finančná situácia výrazne zmení k horšiemu – napr.: ukončenie pracovného pomeru, splácanie iného úveru a pod.

Rezervačná zmluva je prvá zmluvu ktorú s predávajúcim uzatvárate. Nie je povinná [link na cely proces čo vás čaka]. Pri podpísaní by ste mali mať stavenú sumu, financovanie, termín uvoľnenia nehnuteľnosti, poprípade aj v akom stave Vám predávajúci nehnuteľnosť zanechá (aký nábytok zostáva a podobne). Samozrejme by ste mali byť s výberom bytu spokojný ale hlavne by ste mali vedieť že na danú sumu vám poskytnú úver. pred uzatvorením rezervačnej zmluvy je dobre overiť si nehnuteľnosť na katastri [ako na kataster] Ak by sa stalo že Vám banka neposkytne dostatočné množstvo peňazí (alebo akýkoľvek iný dôvod prečo odstúpite od kúpi) rezervačný poplatok prepadne v prospech predávajúceho.

Rezervačný poplatok býva zvyčajne okolo 4% z celkovej ceny nehnuteľnosti, cca 3000 eur /dá sa uhrať okolo 3000 eur/. Tento poplatok sa pri kúpe odratá od celkovej sumy bytu: cena bytu je 100 000, rezervačný poplatok je 3 000, po podpise zmluvy doplatíte 97 000 eur.

V prípade, že je o byt na trhu veľký záujem a vy budete tráviť týždeň čítaním zmluvy, určite na vás čakať nebudú. V prípade, že sa vám zmluva nebude pozdávať a neustále budete trvať na zásadných zmenách, pravdepodobne sa nestretnete s pochopením druhej strany (výnimkou sú overení predavajúci a klientsky orientovaní developeri).

Najjednoduchšie je dohodnúť sa na rezervačnej zmluve, ktorú bežne nájdete na internete. Samozrejme pojednania, ktoré sa týkajú danej nehnuteľnosti meniť musíte, ale pojednania o právach a povinnostiach ako predávajúceho tak i kupujúceho môžu zostať. Ak využijete služby realitky, tá to spraví za vás, presne tak isto.

+  Počas doby vybavovania úveru máte istotu, že predávajúci nepredá byt niekomu inému.

+  Predávajúci sa zväčša s vami lepšie snaží spolupracovať pri byrokratických úkonoch.

POZNÁMKA: Ak vás po podpise zmluvy osloví váš známy, s úžasnou ponukou a vy si kúpu rozmyslíte, prídete o rezervačný poplatok.

V prípade, že nie ste zbehlý v cenách nehnuteľností, posudok je smerujúca veličina na stanovenie maximálnej výšky hodnoty nehnuteľnosti a tým aj maximálneho úveru pre banku. Znalecký posudok musí vypracovať znalec, ktorý je pre banku dôveryhodný (banka nedáva razítko na všetko). Pokiaľ potrebujete cenu nehnuteľnosti mierne navýšiť a on vám všetko odkýva, je to nesprávny znalec. Jeho ústretovosť k vám, by sa v banke nestretla s veľkým pochopením. Mierne navýšenie však možné je.

Priklad: reálna hodnota bytu je 100 000,- posudok sa da navýšiť o 2000 až 5000, podľa možnosti.

Je dôležité vedieť, že cena bytu sa stanovuje na základe jeho polohy a technického stavu. Sebalepšie vybavenie bytu sa nezapočítava, všetko čo sa dá odniesť z bytu preč, nemá váhu na odhadovanú cenu. Z pohľadu znalca je dôležité, či máte vymenené okná, či je bytový dom zateplený a nie nový kožený gauč alebo kuchynská linka.
V prípade potreby, sa pokojne obráťte na nás, radi vám pomôžeme.

Pre znalca budete potrebovať nasledovné:

• List vlastníctva – dostupný na internete
• Katastrálnu mapu – dostupný na internete
• Kópiu nadobúdacej zmluvy  – jedná sa o dokument, ako majiteľ získal byt, či už kúpnou, darovacou alebo dedičnou zmluvou a pod.)
• Kolaudačné rozhodnutie – získate ho od správcu, poprípade od developera v prípade novostavby. Ak sa jedná o starší bytový dom (ťažko nájsť kolaudačné rozhodnutie), správca vám dá prehlásenie o veku stavby za symbolický poplatok.

INFO: Správca bytového domu býva z pravidla uvedený pri vstupe do domu, pokiaľ nie je, spýtajte sa predávajúceho. Ak sa jedná o rodinný dom, mal by ho mať majiteľ.

Overenie nehnuteľnosti na katastri odporúčame ešte pred podpisom rezervačnej zmluvy. Dá sa tým vyhnúť nasledujúcemu scenáru. Dohodnete sa s predávajúcim, podpíšete rezervačnú zmluvu a zaplatíte rezervačný poplatok. Zaobstaráte si znalecký posudok, ktorý samozrejme zaplatíte, avšak vyskytne sa problém s m2. Cena za m2 bude dobrá, ale metrov bude menej a vy sa nezmestíte do úveru. Samozrejme odstúpite od rezervačnej zmluvy, ale to nejaký čas potrvá a medzi tým ste prišli o zopár možností na trhu a poplatok za znalca plus nemusia to byť len m2, kupujúci môže mať exekúciu, prípadne vecné bremeno na právo dožitia alebo nevysporiadaný pozemok pod bytovým domom.

Pred podpisom rezervačnej zmluvy ide o uistenie, že by nemal nastať žiaden nečakaný problém. Dajú sa tu overiť ťarchy na danej nehnuteľnosti a vysporiadanie pozemku.

Ťarchy vo väčšine prípadou sú:

• záložné právo (byt je založený u fyzickej al. právnickej osoby), ktorá má nevysporiadané pohľadávky voči vlastníkovi
• právo na dožitie znamená, že nie je možné nijakým spôsobom manipulovať s nehnuteľnosťou, pokiaľ sa osoba na ktorú sa daná ťarcha vzťahuje, svojho práva nevzdá alebo nezomrie.
• exekúcia – pravdepodobne to bude na dlho a nebude to nič príjemného.

Elektronický kataster je trošku kostrbatý a ak v ňom nie ste zbehlý, nie je to až také jednoduché.

TIP: V rámci možnosti sme pre vás pripravili tutoriál na túto tému – Ako overiť nehnuteľnosť na katastri.

Doba splatnosti sa odvíja len a len od vás. Limituje vás totižto váš príjem a vek. Maximálna horná hranica doby splatnosti je 30 rokov a je možné ju využiť do vašich 35-tich rokov. Od doby splatnosti sa odvíja výška vašej mesačnej splátky, čo v praxi znamená, že čím menej rokov chcete hypotéku splácať, tým vyššia bude vaša mesačná splátka.

Vačšinou sa využíva doba splatnosti 25 až 30 rokov.

Viazanosť úroku tzv. fixácia je garancia banky, že po určitú dobu nebude hýbať (ani smerom nahor ani nadol) s výškou vašej úrokovej sadzby. Čím chcete fixáciu dlhšiu, tým je úrok vyšší. Obvykle sa fixácia dáva na 3 až 5 rokov.

PRÍKLAD:

V prípade, že vám banka ponúkne v základe viazanosť na 3 roky s úrokom 2,45% a chcete navýšiť viazanosť na 5 rokov, váš úrok sa navýši na 2,67% (to znamená že počas celých 5-tich rokov bude Váš úrok 2,67 %).

Táto problematika sa týka po väčšine starších bytových domov. Pozemok pod vašou bytovkou má na katastri napísane „Právny vzťah k danému pozemku nie je evidovaný „. Potrebujete pomôcť, pozrite si náš návod Ako si overiť nehnuteľnosť na katastri.

Dnes to už nie je chvála bohu veľmi lukratívny biznis, avšak v minulosti boli špekulanti, ktorí sa o dané pozemky zaujímali a nárokovali si na ne právo. V prípade, že by sa ešte aj dnes takýto „podnikateľ “ našiel a aj by sa mu podarilo dokázať nárok na daný pozemok, právo je na vašej strane. Bytový dom ako taký ma svoj účel a „nový“ majiteľ pozemku mu nesmie brániť ani ho obmedzovať, čo znamená, že nemôže niekto prísť a vyhnať vás na ulicu resp. brániť vám vstupu do bytového domu. 

TIP: Odporúčame si dva krát dobre zvážiť plusy a mínusy, plynúce z takejto kúpy, nakoľko, človek nikdy nevie, čo sa môže v budúcnosti zmeniť. Rozhodnutie je samozrjeme na Vás.

Veľmi nepríjemná téma, preto spomenieme len to najnutnejšie.

• Ak máte problém so splácaním, môžete požiadať o odklad splátok na 6 mesiacov.
• Ak sa situácia však nezlepší, po uplynutí 6-tich mesiacov ide úver na vymáhanie, neskôr na exekúciu, kde sa nehnuteľnosť predá (samozrejme pod cenu) a rozdiel medzi úverom a predajnou cenou doplatí klient.

TIP: Keď by už malo predsa len k niečomu podobnému dôjsť, je lepšie predať nehnuteľnosť sám. V takomto prípade, nie je nutné vnímať túto udalosť ako neriešiteľnu katastrofu a brať to skôr tak, že vaša splátka slúžila ako nájomné, aj tu platí zlatá pravda, keď nejde o život, nejde o nič.